お家づくりのはじめの一歩

土地を購入するときに注意することは…

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土地を購入するときには、予算やエリア、面積の検討に多くの時間を費やす必要がありますが、購入したい土地にどのような法令制限や制約があるのかも同時に知っておかないとなりません。
土地に関する法令制限と制約について、主に次の2点があります。
①建物の種類や性能に対する規制
検討している土地が、都市計画法に基づく都市計画区域に該当している場合には、建築してよい建物の種類が制限されることがあります。都市計画区域には用途地域と呼ばれる13種類のエリアが割り当てられており、それぞれ建築可能な建物が厳密にわけられます。
例えば、第一種低層住居専用地域では1階を店舗とした3階建て住宅を建築することは難しくなっています。経営する店舗の種類によっては建築許可が降りません。また、工業専用地域ではどのような工場でも建てることができますが、住宅やお店、学校、病院、ホテルなどは原則不可能になっています。
②土地によって変わる家の規模や形の制約
お家（建築物）を建てる場合、都市計画法に加えて建築基準法と道路法を遵守しなければなりません。
例えば、建築面積の敷地面積に対する割合を示す建ぺい率や、敷地面積に対する延べ床面積の割合を制限する容積率などが建築基準法の制限にあたります。また、お家の前面の道路は4m以上確保し2m以上接道しなければならないという「接道義務」も建築基準法の「集団規定」により定められています。
エリアによっていろいろな法令制限があるので、検討している土地にどのような制限があるのか、工務店や建築会社に確認しておくことが必要です。
　

購入時の注意

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土地の購入時には、つぎの項目に注意が必要です。

●用途地域を確認する
用途地域は、お家の建築許可を取得する難易度に大きく影響します。特に、店舗兼住宅を検討する場合は、必ず許可要件を満たすかどうかチェックする必要があります。
契約前に不動産会社から用途地域の種類を確認したり、用途地域で建築可能な建物の種類や建ぺい率、容積率、高さなどの建築制限を確認しておきましょう。用途地域を確認せずに土地を購入してしまうと、希望する建物を建てられないことがあるため、きちんと調べてから購入しましょう。

●地盤が強固であるか確認する
地盤が強固でないときは、改良工事が必要となります。
表層改良で済む場合は比較的安価にできるので問題ありません。しかし、場合によってはソイルセメントや鋼管杭といった大規模な改良工事が必要になることがあります。
地盤が強固であるかどうかを確認する方法は、主に以下のとおりです。
・スウェーデン式サウンディング試験
スウェーデン式サウンディング試験は、地面へ鉄の棒（ロッド）を貫入させ、錘（おもり）を乗せて回転させたときの沈み方によって地盤の硬軟を判定する試験です。一戸建ての場合は建物の四隅と中央部分を合わせ、5～7地点・深度10m程度を測定します。
※2020年10月26日のJIS改正により、正式名称がスウェーデン式サウンディング試験からスクリューウエイト貫入試験（SWS試験）へ変更されました。
［メリット］
①調査期間が半日～1日程度と短く済む
②地盤調査費用が比較的安い
③敷地全体のリスクをざっくりと把握できる
［デメリット］
①調査する土地の広さによっては正確性が下がる
②地層が硬すぎたり土中に大きなコンクリート片などがあったりすると、深部まで調査できない
上記のようなメリット・デメリットがあります。
・ボーリング調査
ボーリング機械を用いて地面に開けた穴へハンマーを落下させ、地盤の硬軟を判定する比較的大掛かりな試験です。地盤の深部まで調査でき土も採取することで、地盤の土質・地層構成・地下水位・液状化判定・土壌汚染状態なども調査できます。作業には広い空間を必要とするため、建物があると調査できません。また、一般に大きな建物（マンションやビル）を建てるときには必須の調査方法です。
［メリット］
①地盤の持つ強度や危険性を正確に把握できる
②地面の表層だけでなく数十m以上の深部も調査できる
③硬い地盤や瓦礫などが多く埋まっている土地も調査できる
［デメリット］
①調査機械が大きく、1か所の調査に約5m四方の面積・高さが必要となる
②地盤調査費用が比較的高い
③調査期間は1日～数日程度は必要となる

●接道義務を果たしているか確認する
接道義務は、敷地が4m以上の道路に2m以上接していることです。延長敷地と呼ばれる形状の土地は、延長部分の長さが接道幅によって変わるため注意が必要になります。
＜接道義務を果たしているか確認する方法＞
・市区町村の建築指導課などで確認する
・不動産会社に問い合わせる
建築基準法上の道路であるかは、市区町村の建築指導課に備えられている道路図面で確認することができます。宅建業者が土地の売買を仲介する際には、買主に接道条件を説明する義務があるので、不動産会社に問い合わせるのもよいです。

●隣地との境界線が明確か確認する
境界線が明確かどうかを目視で確認することは前提ですが、境界杭の有無についての確認も重要です。境界杭がない場合は売主に確定測量をおこなってもらい、杭を設置するのが一般的です。高増工務店の施工エリアでは、境界線があいまいな事がまれにあります。土地の売買経験のある方なら、心配ありませんが、経験のない方には、特に注意が必要な項目かもしれません。
＜隣地との境界線を確認する方法＞
・法務局で土地情報を調べる
・測量士または土地家屋調査士に測量してもらう
・市役所で道路との境界線を調べる
法務局には、土地や建物などの不動産情報が登記されており、誰でも調べることができます。測量士や土地家屋調査士などの専門家に依頼するとより正確な境界線が明らかになります。なお、市役所の道路管理課や建築指導課でも、道路との境界線を調べられます。

●周辺環境が良好か確認する
周辺環境は土地の周りだけでなく、少し離れたところも確認するようにしましょう。また、夜間と昼間の状況の違いを知っておくことも大切です。
土地を見学する際には土日祝など、お休みの日であることが多いので、可能なら平日の状況もチェックしておきましょう。
＜周辺環境が良好か確認する方法＞
・現地調査を徹底的に行う
・行政情報を確認する
・インターネットを活用する　など
時間帯を変えて複数回訪問し、スーパーや病院など生活関連施設がどのくらいの距離にあるかを直接現地で確認します。Googleマップや地域に関する口コミサイトなどで、エリアの評判・口コミについて知っておくこともおすすめです。
　

どこに相談するのが吉？

土地購入の相談をするのは、不動産会社…となると思いますが、いきなり会社に連絡をするのは、ハードルが高いと思います。
実際、高増工務店にお家づくりの相談にいらっしゃる方も「どうやって購入したらいいんでしょう？」と言われる方も多いです。そんなとき高増工務店では、お客様にアドバイスしたり、お客様の代わりに購入の相談に参加したりすることもしています。とっておきの情報などがあるわけではありませんが、建物のスペシャリストとしての観点から、最適な土地を探すことには、積極的に協力しています。ぜひ一度、ご相談ください。
　　

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土地の強さを知っておこう

地盤調査の必要性

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土地の強さを調べる方法は、「地盤調査」です。
地盤調査は、建物の建設工事を始める前に、土地の地盤に問題がないかを確認する調査です。重さのある建物（一般住宅もマンションアドの大規模建物も）を建てるためには、地盤に十分な強度がなければなりません。地盤が弱い土地へ対策なしに建物を建てると、建築物の重さや地震などによって建物が傾いたり、地盤沈下を起こしたりする恐れがあります。
工事の実施前に地盤の強さに対してどこまでの重さなら耐えられるか、どのような構造にすれば安全性が確保できるかを計算します。この計算を「構造計算」と言い、正確な結果を求めるためには地盤状況の把握が必須になります。
調査結果で十分な地盤強度がないと判断された場合、土地の軟弱さや性質に合わせて地盤改良工事を行うことで、堅固な建物を建築できるようになります。
　

地盤調査の方法と費用感

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地盤調査にかかる期間・費用相場は、調査方法によって異なります。お家（一戸建て住宅）の地盤調査で多く採用される 「スウェーデン式サウンディング試験」の場合、半日～1日程度・5万～10万円程度が目安です。「ボーリング調査」であれば、1日～数日程度・20万～30万円程度 になることが多いです。
ただし、土地の広さや地盤の状況によっては、当初指定した日数や費用で調査が終わらない場合もあります。調査自体は終了しても、正確な地盤調査報告書が提出されるまでにはさらに数日かかります。また、地盤に問題が見つかり改良工事を行う場合は、さらに50万～100万円程度の工事費用が発生します。
新しく購入した土地にお家を建てる場合、既存の中古のお家を建て替える場合のどちらでも調査しておく必要があります。地盤調査は、土地へ建物を建てる前に行うのが一般的です。ある程度、お家のプランが固まったところで、地盤が必要な強度を備えているか調べます。
土地の購入前や中古の住宅を購入する場合、売主が調査の許可を出したり地盤調査報告書を保管していたりすれば、事前に確認することができます。建売住宅を購入する場合は、事前に地盤調査が行われているケースがほとんどです。こちらは購入前に地盤調査報告書を確認するのがよいです。
地盤調査報告書や地盤情報レポートは、専門用語が多く分かりにくい上、地盤調査会社によって多少表記が異なるので、知識がなければ地盤データを完全に読み解くことは困難です。
数値や表記が同じでも、複数の条件が重なることで地盤に問題が生じる場合もあります。あくまでも目安として認識して、設計士や施工会社などの専門家に正式な判断を仰ぐことが大切です。

地盤調査の結果に問題が見られた場合、地盤の改良工事が必要です。一戸建ての地層に用いられる地盤改良工事は、主に以下の3種類です。
●表層改良工法
比較的浅い場所に硬い地盤がある地層に適しており、地下2m程度までセメント系の固化材を流し込み、地盤を補強します。弱い地盤が地表から2m以内に収まっていれば、この工法を用いることが可能です。建物の面積約20坪に対し、50万円程度が相場となります。
●柱状改良工法
地面に開けた穴へセメント・水・土を流し込み、地中でコンクリート製の柱にする地盤補強方法です。弱い地盤が地表から8m以内に収まっていれば、この工法が選択されます。建物の面積約20坪に対し、100万円程度が相場です。
●鋼管杭工法
地面に開けた穴へ鋼管を打ち込み、地盤を補強する方法です。地表から30m程度の深い地層まで地盤を補強でき、工事期間も短めで作業場所が狭くても施工できます。建物の面積約20坪に対し、100万円程度が相場です。
地盤改良工事には多額の費用がかかるので、問題が見付かったときに誰がどのくらいのコストを負担するかを事前に決めておくことが大切です。

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土地の特長を意識したお家たち［施工例］

ウィリアムモリスが似合うレンガと塗り壁のお家（1stBASE-034 G様邸）

縦サイディングを採用した北欧スウェーデンデザインのお家。
狭い間口でもバランスよくデザインされた英国調の家の成功事例。
リビングや寝室はテキスタルデザイナーのウィリアムモリスの壁紙を使用して、英国の伝統的な雰囲気を醸し出しています。またカーテンにも同氏の代表作「イチゴ泥棒」を使うことでその世界観に浸ることができます。
さらにキッチンや洗面キャビネットも彼の理念を反映した落ち着いた印象のカラーリングで統一しています。
イギリスを愛する人にとっては夢のようなお住まいです。
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光と暮らす、モダンデザインの住まい（1stBASE-037W様邸）

こちらのお家、シンプルでありながら上質さを感じさせるモダンスタイルのお家です。
外観は直線的で落ち着いた色合いにまとめ、飽きのこないデザインに。
パティオからは自然光がたっぷり入り、LDK全体が明るく開放的な空間となっています。
キッチンや洗面などの水まわりは動線を意識して配置し、家事のしやすさにも配慮しました。洗面は、シンプルな見た目に複数で使用しても不便のない広さを備えるなど機能性を追求しています。
さらに、高性能な仕様により、夏も冬も快適に過ごせる性能を確保。
デザインと暮らしやすさを両立した、高増工務店ならではの一邸となりました。
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時を重ねて美しさを増す、レンガの家（レンガの家-011 S様邸）

ヨーロッパの街並みを思わせる佇まいが魅力のレンガの家。
重厚感のあるデザインはもちろん、レンガならではの自然な色合いが、四季を通して美しく映えます。
レンガは塗り替えの必要がなく、経年とともに味わいが深まる素材。
メンテナンスの手間を抑えながら、長く安心して暮らせることも大きな魅力です
室内は吹き抜けの大空間にシャンデリアをあしらい、ラグジュアリーな雰囲気を演出。
大きな窓から差し込む光が空間を一層引き立て、日常に華やかさを添えます。
玄関やリビングの床材には重厚なタイルを採用し、上質さと実用性を両立。
「デザイン性」と「耐久性」を兼ね備えた、世代を超えて住み継げる住まいが完成しました。
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なにからはじめていいか迷ったときには

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さあ、お家を購入しようと決めたとき、何からはじめたらいいでしょうか？
事前にネットで調べたりや知り合いに相談することから始めることが多いのではないかと思います。そのなかに、工務店や建築会社、設計士に相談するも加えてほしいです。お家づくり順番的に上位になる土地探しは、今回の内容の地盤調査など、専門知識がないとクリアするのが大変な項目がおおいのも確かです。
また、補助金や助成金などといった費用面においても、地場の工務店が豊富な知識を持っているものも数多くあります。
お家づくりには、こうした経験にエビデンスを持つ事柄が、とても多いです。だからこそ、何度も打ち合わせをして、決めていくことが必要になります。高増工務店では、こうした打ち合わせ大歓迎です。もちろん、「まだ、お家をつくるか決まってないけどこんなこと聞きたいな」とか「わからないことがありすぎて、どこからはじめていいか…」といった、お問い合わせも大歓迎です。

高増工務店は、創業以来、半世紀以上多くの施工実績があるので、空間づくりは、経験に基づくアイデアが一番です。こうしたアイデアや施工実績には、「地場のアイデア」もあります。地場のアイデアは、施工エリアの気候や風土、人気や特製などを考慮した提案のことです。設計士が内部にいるので、検討内容を整理して、しっかり考えていただいて、納得のいくお家を提供しています。お家のことなら、新築でもリフォームでもどんなことでもお気軽にお問い合わせください。相談にしたからといって、必ずお家を購入しなくても大丈夫です。オンラインでも対面でも対応していますので、お気軽にお問い合わせください。資料請求もお待ちしています！

新築はもちろんフォームに関するお問い合わせ、ご相談を承ります。
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また、完成したお家をじっくりご覧いただけるイベントや季節に合わせたイベントも定期的に開催しています。ご都合のよいときにご参加お待ちしています。

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